​来週はいよいよクリスマスですね。
最近のイルミネーションはどこも非常に綺麗です。
クリスマスマーケットも様々な場所で開催され、その場にいるだけでウキウキしてきます。

障害当事者である私は、普段は障害福祉をテーマとしたブログを毎日配信しております。
実は以前、不動産関係の仕事をしていました。
不動産賃貸の闇について、今日はお話します。
不動産業界を去ったからこそ言える本音の話です。
私の会社は関東と関西で不動産業を営んでおりましたが、賃貸募集の方法や契約が関東と関西では若干違うので、今日は関東の話をメインに進めます。
​アパートを借りる時、敷金と礼金が取られます。
敷金は本来、綺麗に使っていれば退去時に戻ってくるものです。
しかし最近では、敷金分を清掃費用や原状回復費用という名目で搾取する不動産屋も少なくありません。
普通に生活をしていても、経年劣化で畳や壁紙が汚れてくるのは当たり前です。
住み替え時の清掃費用は、本来はオーナーが負担すべきものですが、なぜか当然のように入居者に請求される不合理な契約が横行しています。
​また、敷金の他に礼金を取る、時代錯誤なオーナーもたくさんいます。
入居者が支払った礼金は、仲介会社がプラスアルファの収益として、業界用語でAD、つまり広告料として受け取ることが多いのです。
これが営業マンの歩合給の一部になります。
更新料というシステムもおかしいと思いませんか。
長く住み続けてくれる優良な顧客であるはずなのに、なぜか東京近郊では2年おきに更新料(家賃1ヶ月分)を取られます。
これは半分がオーナーの収入となり、残りの半分は管理会社の手数料となります。
普通に考えて、礼金も更新料も非常に不可解なシステムであり、入居者が一方的に不利益を被っています。
​そもそも、賃貸仲介の不動産屋は数が多すぎます。
現在の半数は必要ありません。
経営効率が良い会社、あるいは高齢者や障害者に親切な優良不動産だけが残るべきです。
ITやAIが進歩すれば、わざわざ仲介業者が間に入らなくても内見が可能です。
3Dカメラで部屋の中を自由にスマートフォンで見られるような、バーチャルな疑似内見もどんどん進んでいくでしょう。
賃貸仲介の不動産屋が淘汰され、業務の効率化が図られれば、礼金や更新料といった不当な負担を入居者に強いることなく、賃貸経営は成り立つはずです。
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不動産仲介の現場は、営業スタッフが比較的早く辞めてしまい、労働時間も長く、決して良い職場環境だとは思えません。
歩合給ばかりに頼る構造が、入居者へのサービスを疎かにさせ、悪質な営業マンばかりが残る結果を招いています。
元不動産屋の私から見て、この業界は闇でいっぱいです。
もっと労働時間を短縮し、効率を重視し、お客様を大切にする業界に変わってほしいと願っています。
​オーナー側も危機感を持つべきです。
少子高齢化で人口はどんどん減っています。
今後は高齢者や外国人の割合がさらに増えていきます。
これまで入居を断ってきた高齢者や外国人を積極的に受け入れない限り、築年数の古い物件は確実に淘汰されます。
不動産投資が成功してきたのは、人口が増えていた時代の遺物です。
礼金を取り、更新料まで取り、長く入居した人からも利益を得ているのに、退去時に高額な原状回復費用を請求する。
そんなオーナー優位の時代はもう終わりました。
​今後は空き家が急増し、物件価値は下がっていきます。
現在、家賃が上がっているのは富裕層が住む都心エリアの限定的な話です。
皆様の住む街が、今のように安全で活気があるとは限りません。
不動産業界もオーナーも、冷静になる必要があります。
2035年には団塊の世代が後期高齢者となり、認知症の方が溢れる超高齢社会が到来します。
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これからの賃貸経営には、以下のような新しいキーワードと準備が不可欠です。
​リアルタイムの最新見守りシステム
孤独死のリスクを軽減し、高齢者が安心して入居できる環境を整えるための必須技術です。
​在宅医療や在宅介護との連携
単なる箱貸しではなく、地域の福祉サービスと連携した住宅供給が求められます。
​AD（広告費）と歩合制の脱却
不透明な手数料体系を見直し、入居者満足度を高める透明性の高い経営が生き残りの鍵です。
​外国人および高齢者の積極的受け入れ
空室対策の決定打であり、今後の賃貸市場を支える主要なターゲット層となります。
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障害福祉に特化した問題解決コンサルタントであるアイズルームは、2035年の危機に対応した賃貸経営の極意をアドバイスいたします。
大手不動産屋は資本力で生き残るかもしれませんが、中小・中堅の不動産業者は今のままでは潰れてしまいます。
10年先の賃貸経営、そして共生社会の実現を目指して、今からアイズルームと共に準備を進めましょう。
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